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发表于 2021-4-11 04:32:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
上周末,位于嘉定新城安亭汽车城板块的常发豪庭项目开盘破发,最低优惠价击穿楼板价最低价11588元/平方米起,均价13000元/平方米。而在2009年底,江苏常发地产意气风发拿下该地块时,楼板价就已高达12076元/平方米。

这样的定价,等于卖一套亏一套。一位地产业内人士在看到常发豪庭项目的定价时向记者感慨,这已经不是面粉贵过面包,而是小麦贵过面包了。甚至不如整体转让,这样还可以省去营销费用。

地王后遗症显现

公开资料显示,常发地产隶属于江苏常发集团。常发集团共有农装、制冷、地产三块业务,其中制冷业务已经在深交所上市。2003年,常发集团成立江苏常发置业有限公司,正式进军房地产业。

本报记者获得的一份《常发地产嘉定新城项目前期定位报告》显示,常发地产首次进入上海,常发豪庭项目肩负着品牌形象的塑造和利润创造的双重使命。

撰写上述报告的沪上某知名房产咨询公司认为,2009年嘉定地价持续升温,楼板价已在12000元/平方米以上,而各大开发商近年来在嘉定早已有了一定的土地储备,前期拿地楼板价仅在2000元/平方米左右,摊低了整体成本,其后续开发及操作有较大灵活性。常发豪庭为嘉定新城地王项目,相比其他开发商,操作性上存在较大劣势。

同策咨询研究中心提供的数据显示,今年以来,嘉定区的商品住宅成交价在13000元~16000元/平方米,常发豪庭所在的安亭汽车城板块的成交均价仅11683元/平方米,但2009年底,嘉定区的楼盘均价已在12000元/平方米左右。

显然,房价上涨势头被严厉调控掐断后,地王项目的命运显得岌岌可危。

去年年底,嘉定南翔新城公馆项目以近成本价甩卖100套房源,原27000元/平方米的售价直降至19000元/平方米,而项目开发商江苏新城地产治疗白癜风最好的医院是哪里拿地时楼面地价已高达13199元/平方米。同样,备受关注的长风地王项目中海紫御豪庭于今年5月贴近成本价入市;招商地产[20.75 0.48% 股吧 研报]与万科打造的广富林地王佘山珑原也在此前六折起售。

按照两年的建设周期计算,开发商在2009年土地市场最为疯狂时拿下的项目将陆续上市。

一位开发商代表对记者表示,在调控背景下,如果资金链没有问题,延长开发周期是地王项目惯用的手段,但若开发商资金链紧张,那就只能割肉求生了。

卖一套亏一套

2009年底,楼市调控就已初显端倪,但开发商们仍在疯狂抢地。

当年12月18日,嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块公开出让,出让面积41863.6平方米,容积率1.8,共有15家企业参与竞买,最终,江苏常发地产以9.1亿元的拿下该地块,折合楼板价12076元/平方米,溢价率达到425%,超越一周前由浙江绿城集团竞买唐镇土地时创下的379%溢价率纪录。

显然,彼时一掷千金的常发地产并没有料到,此轮调控来得如此凶猛。

8月12日,位于嘉定新城希望路上的常发豪庭首次开盘,据销售人员介绍,该项目本次推出了155套房源,以54~168平方米的毛坯房为主。一位开盘当日到过售楼处的人士对记者表示,当天现场人气很高,首日去化率在五成以上。

昨日,一位售楼人员则对记者称,优惠后的均价在13000元/平方米左右,部分低楼层房源的价格确实在11000元~12000元/平方米,但早就遭到购房者排队疯抢。

不过,截至记者发稿,上房地产还没有该项目的成交记录。不过,该数据显示,此项目共取得两张预售证,总计推出532套房源,上备案价格在12700元~22100元/平方米,报价可浮动幅度为-20%。

同策咨询研究中心主任张宏伟给记者算了一笔账,以楼板价12000元/平方米计算,加上建筑、财务、营销等成本约6000元/平方米,这个项目售价至少18000元以上才有利润可言。

可见,即使该楼盘按备案价格出售,也很难摆脱卖一套亏一套的命运。

张宏伟认为,532套房源中拿出155套进行亏本销售,这个比例已经不低北京治疗白癜风的正规医院了,即使后期提价,整体项目能够保本就很不错了。采用这种极端的销售手段,不排除开发商在资金链方面存在一些问题。他分析称。

一位房企营销总监认为,这种要现金流不要利润的定价策略有几种可能:一是开发商急于回笼资金,二是打算在价格上低开高走、先赚人气。另外,该项目是常发地产在上海的首个项目,开发商可能处于品牌推广上的考虑。

该项目所在的嘉定新城板块,类似精装修房源的售价在15000元/平方米左右,这也使得该项目的价格优势不能完白癜风没有医治全凸显出来。此外,该项目靠近轨交11号线的变电站,这在某种程金牌白癜风专家度上给项目的定价带来一定负面影响。

楼市风云变幻,深陷其中的开发商也是窘态各异。在严厉的调控政策下,继有部分高楼板价项目成本价销售后,昔日地王低于楼板价开盘促销的案例这也是首次出现。
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